一直以來，商業(yè)地產(chǎn)的租金制定都是大家的關(guān)注焦點(diǎn)。如何制定恰到好處的租金方案，既是一個(gè)難點(diǎn)，又是項(xiàng)目推進(jìn)過程中至關(guān)重要的一環(huán)。

一、購物中心租金定制的標(biāo)準(zhǔn)水平
租金標(biāo)準(zhǔn)，通常有兩個(gè)概念組成，一個(gè)是由有效購買力決定的基礎(chǔ)租金，一個(gè)是由區(qū)位、商場產(chǎn)品、業(yè)態(tài)組合、租約特征和運(yùn)營能力這些特征變量決定的租金邊際價(jià)格。這些特征變量直接或間接地決定了租金的定價(jià)能力。
1.基礎(chǔ)租金定制
對基礎(chǔ)租金標(biāo)準(zhǔn)的測定，一般采用三種方法：即成本計(jì)價(jià)法、投資回報(bào)計(jì)價(jià)法和市場計(jì)價(jià)法。
（1）成本計(jì)價(jià)法
成本計(jì)價(jià)法即由土地資金投入、房屋折舊、大修理、資金利息、財(cái)產(chǎn)稅及流轉(zhuǎn)稅分?jǐn)偤秃侠砝麧欉M(jìn)行計(jì)算測定基礎(chǔ)租金的方法。這種方法能夠反映社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)，但無法反映市場供求關(guān)系。
（2）投資回報(bào)計(jì)價(jià)法
投資回報(bào)計(jì)價(jià)法是在成本計(jì)價(jià)法基礎(chǔ)上，將全部要素集中為資金成本，以融資成本即銀行利率作為標(biāo)尺來確定基礎(chǔ)租金的方法。這種方法通常在投資決策的概念評估時(shí)使用，但無法作為更為深入的經(jīng)營決策的依據(jù)。
（3）市場計(jì)價(jià)法
市場計(jì)價(jià)法是從同類市場平均價(jià)格作為確定基礎(chǔ)租金的依據(jù)。這種方法反映市場供求關(guān)系，它考慮到商戶對租金的接受程度，競爭對手對優(yōu)質(zhì)商戶資源的爭奪競爭等市場因素，用這種方法制訂的基礎(chǔ)租金是可以作為有效的租金執(zhí)行價(jià)格的。
采用市場定價(jià)法，并不是簡單地采集競爭市場的平均價(jià)格，而是要對市場進(jìn)行科學(xué)分析，使制訂的基礎(chǔ)租金有所預(yù)期。
決定基礎(chǔ)租金的核心因素就是既定商圈的社會(huì)購買力。
例如，選取一個(gè)沿海二級城市A購物中心作為案例。該項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積10萬平方米，計(jì)租面積63,280平方米，周邊3公里沒有同類競爭項(xiàng)目，通過商情調(diào)查，其購物中心可以實(shí)現(xiàn)的零售銷售預(yù)期為：
A購物中心市場分析表

 
A購物中心客流支撐分析表:

 
A購物中心基礎(chǔ)租金

 
租金/營業(yè)額比是基礎(chǔ)租金市場計(jì)價(jià)法采用的一個(gè)重要變量。該變量依照當(dāng)期同類市場平均值為基礎(chǔ)，根據(jù)項(xiàng)目的招商預(yù)期、項(xiàng)目技術(shù)條件評價(jià)等具體情況修訂而成。
2.租金邊際價(jià)格
基礎(chǔ)租金通常反映項(xiàng)目無差別化產(chǎn)品和市場特征的租金水平。但是，每個(gè)項(xiàng)目仍然因許多個(gè)性化的因素，影響了租金實(shí)際價(jià)格的變化，因此就必須對這些個(gè)性化因素的特征變量及其變化進(jìn)行分析，并導(dǎo)出租金的邊際價(jià)格。
所謂個(gè)性化因素，就是項(xiàng)目區(qū)位特征、商場特征、業(yè)態(tài)組合、租約特征和運(yùn)營能力。
（1）區(qū)位特征對租金邊際價(jià)格的影響
在所有決定商鋪?zhàn)饨疬呺H價(jià)格的特征變量中，區(qū)位特征的作用是顯著的。
區(qū)位特征對商鋪價(jià)格影響的價(jià)格彈性/半彈性

【有效購買力】指核心商圈人口與人口購買力的乘積（以社區(qū)購物中心為例，以項(xiàng)目為圓心，交通半徑3km之內(nèi)為核心商圈）。核心商圈每增加10%購買力，標(biāo)準(zhǔn)商鋪的租金邊際價(jià)格增長4.99%。
【中心可見度】指從主干道看租戶標(biāo)志的百分比可見性。把中心可見度劃分為21個(gè)刻度（每5%一個(gè)刻度），從主干道看租戶標(biāo)志可見度每增加一個(gè)刻度，商鋪的租金邊際價(jià)格增加0.129%。
【停車位】指每千平方米經(jīng)營面積擁有的停車位個(gè)數(shù)，每增加一個(gè)停車位，商鋪的租金邊際價(jià)格增加0.117%。
（2）商場特征對租金邊際價(jià)格的影響
商鋪面積、距一樓層數(shù)、商鋪可見度、商鋪可達(dá)度是十分重要商場特征，對租金邊際價(jià)格具有十分重要的影響。
商場特征對商鋪邊際價(jià)格的價(jià)格彈性/半彈性

 
【商鋪面積】指商鋪單元內(nèi)建筑面積。每增加1%的商鋪面積，商鋪的單位租金邊際價(jià)格將下降1.84%。
【距一樓層數(shù)】指商鋪所處樓層距離一樓的層數(shù)。每增加距離一樓的層數(shù)，商鋪的租金邊際價(jià)格將下降17.7%。
【商鋪可見度】指商鋪位置的可見度。把商鋪可見度劃分為101個(gè)刻度（每1%一個(gè)刻度），從公共區(qū)域看商鋪的可見度每增加一個(gè)刻度，商鋪的租金邊際價(jià)格增加1.92%。
在購物中心建筑設(shè)計(jì)過程中，要著力于打造內(nèi)部空間的通透性是極其必要的。一個(gè)通行的方法就是設(shè)置共享空間，也就是足夠?qū)挸ǖ闹型ズ筒晒饫?，除了更有效地組織內(nèi)部客流，而且使得各層商鋪店面可以得到充分展示。并且，在購物中心盡量少地設(shè)置柱網(wǎng)，尤其在中庭和采光廊要充分實(shí)現(xiàn)無柱網(wǎng)設(shè)計(jì)。中庭和采光廊實(shí)現(xiàn)無柱網(wǎng)設(shè)計(jì)，可以平均提升5個(gè)刻度即5%的商鋪可見度，也就是說可增加9.6%的租金邊際價(jià)格。
對于采光廊設(shè)計(jì)，還有一個(gè)問題就是注意其寬度和高度的比例，按人眼正常視場角自然上仰30°下俯45°計(jì)算，采光廊的高度不大于寬度的1.5-2倍，如采光廊的凈寬是12米，那么其高度不能大于18-24米。這樣，商鋪的可見度就可以充分體現(xiàn)。
【商鋪可達(dá)性】指顧客隨機(jī)到達(dá)任意商鋪的概率。把商鋪可達(dá)性劃分為101個(gè)刻度（每1%一個(gè)刻度），從公共區(qū)域看商鋪的可達(dá)性每增加一個(gè)刻度，商鋪的租金邊際價(jià)格增加1.76%。
要實(shí)現(xiàn)較高的商鋪可達(dá)性，關(guān)鍵在于動(dòng)線的合理布置。
原則在于：

 
（3）租戶組合對租金邊際價(jià)格的影響
①主力店
商鋪位置對于主力店本身不是最重要的，但對租金價(jià)格具有很強(qiáng)的砍價(jià)能力。所以，業(yè)主在同主力店談判博弈過程中，與其進(jìn)行租金價(jià)格的博弈，不如進(jìn)行其商鋪位置的博弈。
②次主力店
次主力店也具有很強(qiáng)的客流積聚效應(yīng)。按目前我國內(nèi)地購物中心次主力店各業(yè)態(tài)的平均分布比例，特色餐飲（包括麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、棒約翰等）為71.1%，休閑娛樂健身為11.8%，其他為17,1%。
不像主力店，次主力店的位置和布局對其租金標(biāo)準(zhǔn)水平將產(chǎn)生重要影響。這些影響在于：

 
③普通商鋪
在普通商鋪中，零售業(yè)態(tài)的商鋪是購物中心租金的主要貢獻(xiàn)者。
零售類型和商鋪位置就租金的回歸系數(shù)分析

從上述數(shù)據(jù)，形成以下結(jié)論：

3.租金系數(shù)
根據(jù)商鋪的易達(dá)性、可見性、樓層、面積、面寬縱深比、與客流型主力店距離等商鋪屬性，結(jié)合商戶業(yè)態(tài)和目標(biāo)品牌強(qiáng)勢程度等商戶屬性，可以給每個(gè)商鋪制定了租金系數(shù)。租金系數(shù)的制定原則為：