展望2022年，全球疫情仍難以消除，全球經(jīng)濟(jì)增長放緩，全球通脹仍將維持較高水平，貨幣回歸正常。我國經(jīng)濟(jì)增速回落，貨幣政策穩(wěn)中有松。在繼續(xù)堅持房住不炒、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控將出現(xiàn)局部放松，對自住需求和開發(fā)商的合理融資給予支持，部分地區(qū)也會因城施策、放松限價限貸、支持購房者、友待開發(fā)商等。但是，政策的局部放松對市場的刺激力度不足，且市場底明顯滯后于政策底，預(yù)計全國房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)繼續(xù)下探、尋找底部的態(tài)勢，房企經(jīng)營好轉(zhuǎn)與市場信心修復(fù)還需時間。總體來看，2022年全國多數(shù)市場指標(biāo)將低于2021年，下半年少數(shù)一二線城市可能率先企穩(wěn)。

本文選自易居研究院《2021-2022年度全國房地產(chǎn)市場報告》，本報告是易居研究院一年更新一次的重磅房地產(chǎn)市場研究成果，主要著眼于分析與預(yù)判全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行，兼顧研究宏觀經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)政策等影響市場變化的外部環(huán)境。分為上下兩篇，本文為下篇，主要展望2022年。

經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)判

（一）全球經(jīng)濟(jì)：復(fù)蘇趨緩

1、全球經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，但勢頭減弱，不確定性增加

2021年10月，國際貨幣基金組織(IMF)發(fā)布了最新的《世界經(jīng)濟(jì)展望報告》。報告指出，雖然新冠疫情卷土重來，但全球經(jīng)濟(jì)仍在持續(xù)復(fù)蘇。預(yù)計2021年全球經(jīng)濟(jì)規(guī)模為94.94 萬億美元，增長5.9%，2022年增速預(yù)測值為4.9%。通脹方面，預(yù)計大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體的通脹水平將在2022年中期回落至疫情前水平。此外，大部分國家價格壓力預(yù)計將在2022年消退。不過，在一些低收入國家中，價格壓力預(yù)計將持續(xù)。

未來的變數(shù)主要在于，可能不斷出現(xiàn)比德爾塔（Delta）更厲害的新冠變種病毒，疫情造成的經(jīng)濟(jì)減速可能將持續(xù)更長時間。11月29日，世界衛(wèi)生組織（WHO）將新冠病毒變種奧密克戎（Omicron）在全球總體風(fēng)險評估為“非常高”。受此影響，多國再次采取“封關(guān)”措施，全球來之不易的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與開放再度蒙上陰影。目前對2022年全球經(jīng)濟(jì)增速預(yù)測具有較高的不確定性，并面臨重大下行風(fēng)險。如果疫情反復(fù)失控，供需持續(xù)失衡，那么價格和通脹壓力將更為持久。

這也使得2022年各國政策選擇難度加大，操作空間減小。其中，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體在高通脹壓力下可能將比預(yù)期更快推動貨幣政策回歸常態(tài)。歷史數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)美聯(lián)儲等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體央行開始回收流動性，一般情況下新興市場會經(jīng)歷外部信用收縮，這對于深受疫情沖擊、經(jīng)濟(jì)還未恢復(fù)的發(fā)展中國家無疑會是雪上加霜。全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡性將進(jìn)一步擴(kuò)大，對全球中長期經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

2、美國經(jīng)濟(jì)：增速回歸至長期水平，通脹高企下或?qū)⑻崆凹酉?/span>

11月24日，美聯(lián)儲召開議息會議。公告顯示，若通脹持續(xù)高企，或?qū)?zhǔn)備提前加息。首先，美聯(lián)儲上調(diào)了今明后3年的核心通脹預(yù)期（PCE）。其中，2021年P(guān)CE指數(shù)漲幅預(yù)測值由2.4%提高至3.4%，2022年從2%上調(diào)至2.1%，2023年從2.1%上調(diào)至2.2%。其次，2021年四季度失業(yè)率的預(yù)測中值維持在4.5%不變，2022年四季度失業(yè)率預(yù)測中值由3.9%降至3.8%，2023年全年預(yù)測維持在3.5%不變。最后，美聯(lián)儲預(yù)計2021年GDP增長7%，高于之前預(yù)測的6.5%，2022年增速預(yù)期維持在3.3%，2023年預(yù)期則從3月的2.2%上調(diào)至2.4%。

利率方面，基準(zhǔn)利率維持在0%-0.25%不變，符合市場預(yù)期;但超額準(zhǔn)備金利率(IOER)由0.1%調(diào)整至0.15%;同時，隔夜逆回購利率由0%調(diào)整至0.05%。當(dāng)下的預(yù)期是，明年中縮表結(jié)束后，明年下半年美聯(lián)儲或加息1-2次，聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間升至0.5-0.75%。

12月2日美聯(lián)儲主席鮑威爾發(fā)表“鷹派”講話，首次放棄“通脹暫時論”，并指出新冠變異病毒Omicron將給美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來三大威脅：如果疫情持續(xù)，可能會使美國國內(nèi)物價持續(xù)上漲，影響就業(yè)增長，并使供應(yīng)鏈危機(jī)進(jìn)一步惡化。他還暗示，美聯(lián)儲可能會加快縮減緊急債券購買計劃，加息可能會比計劃的更早。

3、歐盟經(jīng)濟(jì)：復(fù)蘇快于預(yù)期，持續(xù)強(qiáng)勁擴(kuò)張

2020年，歐盟經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了6.4%的衰退。2021年11月11日，歐委會公開表示，隨著歐盟經(jīng)濟(jì)從疫情引發(fā)的衰退中復(fù)蘇，赤字和公共債務(wù)下降，預(yù)計今年經(jīng)濟(jì)增速將高于此前5月預(yù)期的4.3%，并將在2022年持續(xù)強(qiáng)勁擴(kuò)張。預(yù)計2021年歐盟經(jīng)濟(jì)將增長5.0%，2022年增長4.3%，2023增長2.5%。歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)增長率預(yù)計今明兩年將與歐盟持平，2023年為2.4%。

雖然歐洲經(jīng)濟(jì)正從衰退中強(qiáng)勁反彈，但仍面臨疫情不確定性和其他風(fēng)險。尤其是自新冠變異病毒Omicron發(fā)現(xiàn)后，歐洲多國迅速采取關(guān)閉邊境措施，這將再次考驗歐洲經(jīng)濟(jì)的彈性。諸如供應(yīng)鏈瓶頸、能源價格飆升等全球問題，可能導(dǎo)致歐洲通脹高于預(yù)期：通脹將在2021年達(dá)到2.4%，高于2020年的0.3%，然后在2022年放緩，達(dá)到2.2%，并于2023年降至1.4%。物價的峰值預(yù)計將出現(xiàn)在今年的后四個月，然后于2022年逐漸放緩。2022年歐元區(qū)政府將把公共支出列為優(yōu)先事項，以期在物價上漲和供應(yīng)鏈挑戰(zhàn)面前鞏固經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。若經(jīng)濟(jì)恢復(fù)進(jìn)程持續(xù)向好，歐元區(qū)政府可提前逐步退出經(jīng)濟(jì)刺激措施。這有助于將歐元區(qū)的總預(yù)算赤字從2020年占GDP的7.2%降至2021年的7.1%，然后在2022年降至3.9%，并于2023年降至2.4%。

（二）中國經(jīng)濟(jì)：潛在增速向下，長期穩(wěn)中向好

2021年10月， IMF預(yù)計2021年中國GDP增速將高達(dá)8.4%，2022年回落至5.6%，2023年回落至5.4%。12月6日，中國社科院發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書：2022年中國經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測》顯示，2021年中國經(jīng)濟(jì)增長約8%，考慮到全球疫情仍在持續(xù)，預(yù)計2022年中國經(jīng)濟(jì)增長5.3%。

2021年年初以來，中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了快速反彈和高點(diǎn)回落，三季度經(jīng)濟(jì)動能已逐步放緩。10月PPI同比已抬升至13.5%，創(chuàng)近20年來新高，這與全球大宗商品價格走勢一致。但是，10月CPI表現(xiàn)比較溫和，同比僅1.5%。這一點(diǎn)與美國PPI、CPI雙雙創(chuàng)多年新高形成鮮明反差。我們認(rèn)為2022年中國高企的PPI增速將下降到5%左右，CPI溫和上升3%，總體上全面通脹的風(fēng)險不大。而2022年經(jīng)濟(jì)增速降檔可能是更值得關(guān)注的風(fēng)險。

此外，2021年人民幣總體表現(xiàn)強(qiáng)勢，外匯儲備穩(wěn)中有增，達(dá)3.2萬億美元。對比歷史，目前宏觀環(huán)境與2014年經(jīng)濟(jì)下行、2018年中美貿(mào)易摩擦升級時有一定相似之處，而中國人民銀行分別在2014年4月和2018年4月開啟過寬松周期。因此間隔4年后，2022年央行開啟新一輪貨幣寬松以鞏固經(jīng)濟(jì)的可能性較大，近期央行年內(nèi)第二次全面降準(zhǔn)即為證據(jù)。

需要注意的是，外部流動性收緊、利率抬升會抑制我國貨幣政策寬松的空間。諸如在前兩次貨幣寬松周期中，美聯(lián)儲加息前，人民銀行的策略包括多次全面或定向降準(zhǔn)以及降息；而當(dāng)美聯(lián)儲進(jìn)入加息周期后，人民銀行對降息非常謹(jǐn)慎?？紤]到2022年美聯(lián)儲迫于通脹可能會加快加息進(jìn)程，我們預(yù)計2022年上半年是國內(nèi)貨幣政策寬松的主要窗口期，可能全面降準(zhǔn)、降息，但次數(shù)和力度均不會超過2014年、2015年。

綜合來看，我國在抗疫方面表現(xiàn)出色，制度優(yōu)勢明顯，供應(yīng)鏈恢復(fù)迅速且保持穩(wěn)定。而新冠變異病毒Omicron的出現(xiàn)，再度凸顯了我國政策立場的正確性，未來各項改革將繼續(xù)釋放長期增長潛力。中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好、長期向好的發(fā)展趨勢不會改變。

政策預(yù)判

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策：經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)中有進(jìn)，政策要穩(wěn)健有效

1、政策方向：寬松力度有增，推進(jìn)共同富裕

2021年12月6日，中共中央政治局召開會議。會議明確，2022年將堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，加快構(gòu)建新發(fā)展格局，全面深化改革開放，堅持創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展，推動高質(zhì)量發(fā)展，堅持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，統(tǒng)籌發(fā)展和安全，繼續(xù)做好“六穩(wěn)”、“六?！惫ぷ?，持續(xù)改善民生，著力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，保持社會大局穩(wěn)定，迎接黨的二十大勝利召開。

2022年宏觀經(jīng)濟(jì)政策將圍繞“共同富?！边@一關(guān)鍵詞繼續(xù)探索。2021年10月《求實(shí)》雜志發(fā)表了習(xí)總書記《扎實(shí)推動共同富裕》一文。該文章指出，黨的十八大以來，黨中央把握發(fā)展階段新變化，把逐步實(shí)現(xiàn)全體人民共同富裕擺在更加重要的位置上，推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，采取有力措施保障和改善民生，打贏脫貧攻堅戰(zhàn)，全面建成小康社會，為促進(jìn)共同富裕創(chuàng)造了良好條件?，F(xiàn)在，已經(jīng)到了扎實(shí)推動共同富裕的歷史階段。圍繞“共同富裕”的改革路線，預(yù)計在財政稅收、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等方面都會形成新的改革。

2022年將繼續(xù)正視困難，探索新的政策改革路線。此類潛在的困難和壓力或包括：主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體通脹走高、全球跨境資本流動和匯率波動加大、金融市場估值調(diào)整的風(fēng)險上升、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨疫情多地散發(fā)、大宗商品價格高企、就業(yè)形勢壓力增大等。防風(fēng)險和穩(wěn)增長的任務(wù)艱巨，甚至超過2021年?？傊?，既要堅定信心，又要正視困難，將改革和調(diào)控、短期和長期、內(nèi)部均衡和外部均衡結(jié)合起來，集中精力辦好自己的事，努力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

2、貨幣金融政策：以我為主，適度寬松

2021年12月3日，國務(wù)院總理在中南海紫光閣視頻會見國際貨幣基金組織總裁格奧爾基耶娃時表示，中國將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持流動性合理充裕，圍繞市場主體需求制定政策，適時降準(zhǔn)，加大對實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行。12月6日，央行決定于12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，此次降準(zhǔn)共計釋放長期資金約1.2萬億元。央行明確，此次降準(zhǔn)在保持流動性合理充裕的同時，有效增加金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定資金來源，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)資金配置能力。同日召開的中共中央政治局會議明確，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕。

具體來看，2022年貨幣政策改革方向，可以從央行2021年第三季度《中國貨幣政策執(zhí)行報告》中看出。此次報告明確，后續(xù)穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度，以我為主，穩(wěn)字當(dāng)頭，把握好政策力度和節(jié)奏，處理好經(jīng)濟(jì)發(fā)展和防范風(fēng)險的關(guān)系，做好跨周期調(diào)節(jié)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)大局總體平穩(wěn)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性。完善貨幣供應(yīng)調(diào)控機(jī)制，保持流動性合理充裕，增強(qiáng)信貸總量增長的穩(wěn)定性，保持貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定。密切跟蹤研判物價走勢，穩(wěn)定社會預(yù)期，努力保持物價水平總體穩(wěn)定。同時，要堅持底線思維，增強(qiáng)系統(tǒng)觀念，遵循市場化法治化原則，統(tǒng)籌做好重大金融風(fēng)險防范化解工作。從這部分表述基本上可以看出，2022年貨幣政策的基本定調(diào)有三點(diǎn)。第一、在穩(wěn)增長方面，流動性進(jìn)一步寬松，尤其是要確保信貸總量的繼續(xù)增長。第二、在各類風(fēng)險方面，尤其是物價風(fēng)險和金融風(fēng)險等領(lǐng)域，更要處理好相關(guān)關(guān)系。第三、國際上貨幣政策逐步回歸正?；?，實(shí)際呈趨緊態(tài)勢，但我國回旋余地大，以我為主。

3、財政稅收政策：增加效力，注重精準(zhǔn)

2022年中國經(jīng)濟(jì)面臨“類滯脹”風(fēng)險，同時由于物價上漲和原材料上漲等因素，所以相比貨幣政策，財政政策的作用和功能會強(qiáng)化。而在各地財政壓力增大的情況下，在財政支出的節(jié)奏和力度上，預(yù)計會明顯強(qiáng)化，以進(jìn)一步增強(qiáng)和發(fā)揮財政的功能。2021年12月6日召開的中共中央政治局會議明確，2022年積極的財政政策要提升效能，更加注重精準(zhǔn)、可持續(xù)。

財政政策的推行，受到外部環(huán)境的影響比較大。疫情的干擾和產(chǎn)業(yè)鏈的問題下，包括出口、房地產(chǎn)投資、內(nèi)需等都有放緩的壓力，類似下行壓力短期內(nèi)難以因為政策松綁而變化。其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)等恢復(fù)也面臨諸多不確定性。據(jù)此，財政政策更要加大對經(jīng)濟(jì)薄弱環(huán)節(jié)的定向支持，更好地保市場主體保就業(yè)保民生。另外，通過結(jié)構(gòu)性工具加大對薄弱環(huán)節(jié)、重大項目的定向支持，是近兩年財政政策的重點(diǎn)工作之一。在2021年10月召開的2021年前三季度財政收支情況新聞發(fā)布會上，相關(guān)部門表示，將繼續(xù)圍繞國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略以及十四五發(fā)展規(guī)劃等，加大對重大項目的支持力度，持續(xù)發(fā)揮專項債券對地方經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的積極作用。

（二）房地產(chǎn)政策：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)

1、政策方向：支持合理住房需求

2021年12月6日召開的中共中央政治局會議明確，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。這一定調(diào)具有非常大的暖意，成為2022年房地產(chǎn)發(fā)展的最重要定調(diào)。尤其是“良性循環(huán)”的政策表述，將促進(jìn)2022年房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)、各關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的健康有序運(yùn)行。

據(jù)此可以認(rèn)為，2022年房地產(chǎn)政策大致會呈現(xiàn)繼續(xù)寬松的走向。這和房地產(chǎn)市場行情、房企的經(jīng)營壓力等有關(guān)，通過激活和滿足購房者的合理住房需求，以真正促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)各領(lǐng)域的良性循環(huán)。從具體操作看，在因地制宜、分類調(diào)控方面，各地的調(diào)控自主權(quán)和主動權(quán)會增大，各地對于購地和購房市場也會給予更為寬松的支持，尤其是部分二線城市和三四線城市。當(dāng)然，這過程中也不可能是無限制的放松，有幾條紅線依然不能碰，包括房住不炒、房地產(chǎn)不作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段等。另外包括房地產(chǎn)市場風(fēng)險和房地產(chǎn)金融風(fēng)險等，也依然要密切進(jìn)行監(jiān)測和關(guān)注。同時，2022年房地產(chǎn)稅大概會進(jìn)行試點(diǎn)，繼續(xù)抑制投資投機(jī)需求和“炒房致富”行為，以進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

2、供給端政策：保障性租賃住房供給受支持

2022年房地產(chǎn)供給端的約束會明顯減少，同時會獲得更大的支持，充分體現(xiàn)了政策層面關(guān)注房企供給端的相關(guān)指標(biāo)，即拿地、新開工、預(yù)售和竣工等。從拿地方面看，地方政府在供地方面對房企更加友好，房企拿地的競價規(guī)則會進(jìn)一步優(yōu)化和調(diào)整，進(jìn)一步降低拿地成本、確保房企拿地有合適的盈利空間。從房企的新開工、預(yù)售和經(jīng)營情況看，融資端政策將進(jìn)一步放松，三道紅線的硬約束有望減少，以不斷降低房企開發(fā)和經(jīng)營成本，包括商業(yè)銀行在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)給予房企的支持力度將明顯強(qiáng)化。對于并購在內(nèi)的各類業(yè)務(wù)，金融方面的支持力度也會進(jìn)一步增強(qiáng)。部分地區(qū)會調(diào)低預(yù)售門檻，以加速房企銷售和回籠資金。

從結(jié)構(gòu)來看，保障性租賃住房的供給將成為亮點(diǎn)。2022年是各地重點(diǎn)發(fā)展保障性租賃住房的一年，包括土地、財政、稅收和金融等方面的支持力度明顯會增強(qiáng)，以增加此類住房的供給規(guī)模，更好落實(shí)租購并舉的政策思路。相關(guān)地方政府對于此類住房的鼓勵性政策明顯會增多，以更好鼓勵社會資本的進(jìn)入。另外，包括城市更新、老舊小區(qū)改造、物業(yè)管理等領(lǐng)域，也會出現(xiàn)更多的支持和鼓勵性政策。

3、需求端政策：各地購房政策有望放松

基于中央政治局對合理住房需求的支持，預(yù)計2022年全國各地購房政策有望放松，主要在行政性管控、房貸政策、其他一些購房政策等方面得到體現(xiàn)。

行政性管控政策方面，在堅持“房住不炒和房地產(chǎn)長效機(jī)制”的政策前提下，限購政策會呈現(xiàn)不同的放松形式。部分會停留在只做不說的層面、部分也會形成公開的小幅松動，如降低社保繳納條件或針對部分住房產(chǎn)品進(jìn)行有條件的放松，以更好地支持合理住房消費(fèi)需求。在這過程中，包括落戶政策、人才政策等也會有所調(diào)整，使得限購政策的約束性有所減弱。

2022年房貸政策將延續(xù)2021年四季度的思路，繼續(xù)呈現(xiàn)寬松的態(tài)勢。對于首套房和二套房、一手房和二手房等，都有望獲得更為寬松的信貸支持，體現(xiàn)在信貸額度、放貸節(jié)奏等方面。另外，部分城市認(rèn)房又認(rèn)貸的政策，有望轉(zhuǎn)變?yōu)檎J(rèn)房不認(rèn)貸等政策，以進(jìn)一步降低購房者貸款成本，推動改善型購房需求的釋放。

其他領(lǐng)域方面，將出現(xiàn)一些新的激活或刺激合理住房消費(fèi)的政策。此類政策可能包括：各地對于購房的契稅補(bǔ)貼會增加、對于普遍住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)會調(diào)整、對于首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)會調(diào)整、對于三孩家庭和農(nóng)村人口的購房將給予更大的支持等?？傮w上，需求端方面將獲得更大的政策支持，進(jìn)而形成更為活躍的交易態(tài)勢。

4、價格端政策：限價政策有松動的可能

2022年價格端政策將有放松的空間和可能。尤其是從2022年上半年樓市的發(fā)展情況看，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的政策將更好落地。在這過程中，對于部分地塊的限價約束和房企房屋銷售的限價約束，都有望減少或松綁。此類放松，對于一二線城市的影響或更為明顯。當(dāng)然，“房住不炒”的政策思路還將延續(xù)，對于價格炒作的各類監(jiān)管也還是會出現(xiàn)。如果2022年下半年各類房價炒作的現(xiàn)象增多，尤其是學(xué)區(qū)房領(lǐng)域，那么基于整頓房地產(chǎn)市場秩序的工作思路，各類炒作亂象也還會面臨嚴(yán)管。

另外，2022年是大力發(fā)展保障性租賃住房的關(guān)鍵年。租賃市場的租金監(jiān)管也將成為一個新的熱點(diǎn)內(nèi)容。預(yù)計各地會紛紛出臺租賃住房的相關(guān)條例和規(guī)定，以規(guī)范租金定價和漲租行為。同時會明確年度租金的漲幅，預(yù)計普遍都會設(shè)定為5%的漲幅，以進(jìn)一步穩(wěn)定租金和預(yù)期。對于各類租金炒作的現(xiàn)象，預(yù)計約談等動作也會增多，以進(jìn)一步促進(jìn)租賃市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場預(yù)判

（一）市場需求

1、全國商品房銷售面積預(yù)計2022年下降5%左右

2022年，全國商品房銷售面積預(yù)計下降5%左右，跌破2017至2021年的高位平臺。主要原因：一是不會出現(xiàn)大力救市，回顧過去兩輪樓市明顯降溫期，2008年四季度至2009年，與2014年四季度至2015年，國家層面出臺較大力度的刺激政策，需求很快開始釋放，而本輪2021年下半年樓市降溫以來，政策放松力度很小，預(yù)計2022年也難有強(qiáng)刺激。二是2015年以來，全國房價普遍大漲，尤其是2020年至2021年上半年，部分熱點(diǎn)城區(qū)房價地價再度大漲，市場存在一定程的泡沫，市場需要繼續(xù)休養(yǎng)生息。三是部分房企經(jīng)營困難，2022年將在部分城市繼續(xù)降價促銷，購房者買漲不買跌的心態(tài)占上風(fēng)。 

（二）市場供應(yīng)

1、全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積預(yù)計2022年下降8%左右

2022年，全國開發(fā)企業(yè)土地購置面積預(yù)計下降8%左右，連續(xù)第四年下降。主要原因：一是2022年商品房銷售市場繼續(xù)低迷，開發(fā)商資金回籠不順暢，且對后市預(yù)期仍不樂觀，所以銷售端的壓力傳導(dǎo)至投資端，房企拿地積極性不高。二是2022年下半年以來多數(shù)房企經(jīng)營困難，預(yù)計2022年仍難以有效緩解，尤其是民企拿地能力較弱。三是“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等將繼續(xù)實(shí)施，雖然可能會有所松動，但開發(fā)商融資環(huán)境仍難有顯著改善。四是部分房企謀求轉(zhuǎn)型，減緩在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，甚至有部分主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)完全剝離了房地產(chǎn)資產(chǎn)。

2、全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積預(yù)計2022年下降8%左右

2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積預(yù)計下降8%左右，連續(xù)第三年下降。房屋新開工面積主要受土地成交規(guī)模及開發(fā)商新開工意愿兩個因素影響。一方面，2019年至2021年全國開發(fā)企業(yè)土地購置面積已連降三年，新開工量滯后于購地量，2022年新開工量將會繼續(xù)下降。另一方面，新建商品房銷售量持續(xù)走弱，部分開發(fā)商經(jīng)營困難情況未顯著好轉(zhuǎn)，資金端持續(xù)承壓，開發(fā)商新開工意愿仍然偏弱。另外，我們預(yù)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積已于2019年見到歷史大頂，未來長期趨勢向下。

3、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計2022年與2021年基本持平

2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速預(yù)計為0%左右，可能創(chuàng)本世紀(jì)以來最低增速。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資主要由土地購置費(fèi)（大約占三成）和建安投資（大約占六成多）兩個部分組成。如上文所述，我們預(yù)計2022年全國開發(fā)企業(yè)的土地購置面積將會繼續(xù)下降，開發(fā)企業(yè)拿地意愿與能力都較弱，同時部分地方政府土地財政方面的壓力將進(jìn)一步增大，調(diào)低土地出讓價的意愿也更強(qiáng)烈，因此土地購置金額也會同比下降。 如上文所述，我們預(yù)計2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積將會繼續(xù)下降，另外，房屋施工面積同比增速自2021年3月起持續(xù)回落，預(yù)計2022年還將繼續(xù)回落 ，且預(yù)計2022年大宗商品價格漲勢放緩，單位面積施工成本至少不會大升。需要關(guān)注的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資是金額概念，具有較強(qiáng)的黏性，進(jìn)入本世紀(jì)以來從未出現(xiàn)過年度下降，另外2022年保障房和租賃住房的投資建設(shè)力度將加大，會對沖部分商品房投資的減少。

（三）市場供求

1、100城庫存與去化周期：壓力先大后小

2022年全國100個城市新建商品住宅庫存規(guī)模將呈現(xiàn)“先升后穩(wěn)”的特征，這和房屋銷售市場的行情等有關(guān)。預(yù)計2022年上半年全國100城房屋銷售依然有一定的壓力，進(jìn)而使得庫存規(guī)模容易上升。而到了下半年，銷售行情將有所改善，進(jìn)而使得庫存上升態(tài)勢受抑制。相對應(yīng)地，去化周期也有類似的趨勢，即呈現(xiàn)“先升后降”的態(tài)勢。不過需要注意的是，鑒于2021年房企拿地積極性偏弱、新開工等節(jié)奏過慢，預(yù)計庫存增長的速度會慢于去化周期。

根據(jù)2021年既有月份的庫存數(shù)據(jù)，以及考慮到2022年的住房供應(yīng)和住房銷售等預(yù)測情況，我們模擬了2022年全國100城新建商品住宅庫存和存銷比數(shù)據(jù)的大致走勢。2022年年底全國100城庫存規(guī)模同比增速預(yù)計下降1%，去化周期為14個月。其中兩個指標(biāo)的最高點(diǎn)或在2022年6月份前后出現(xiàn)。總體上看，鑒于疫情等帶來的不確定性，以及房地產(chǎn)行情提振面臨的各類壓力，2022年要繼續(xù)把去庫存作為一項重要的工作去抓。

（四）市場價格

1、全國商品房成交均價預(yù)計2022年下跌1%左右

2022年，全國商品房成交均價將會由漲轉(zhuǎn)跌，預(yù)計全年跌幅在1%左右，可能創(chuàng)本世紀(jì)以來最弱水平，2008年也只是微跌0.2%。主要原因：一是房價與成交量高度相關(guān)，正如上文所述，我們預(yù)計2022年全國商品房銷售面積下降5%。二是房價與供求關(guān)系高度相關(guān)，預(yù)計2022年市場總體呈現(xiàn)供大于求的形態(tài)，庫存有所增長，去化周期有所拉長。三是新房價格還受開發(fā)商的銷售策略影響，預(yù)計2022年部分房企經(jīng)營仍然未走出困局，為回籠資金而繼續(xù)在部分城市降價促銷，從而拉低銷售均價。四是全國商品房均價有較強(qiáng)的黏性，不太容易明顯下跌，另外商品房價格會跌一點(diǎn)，但可售型保障房、拆遷安置房價格仍然繼續(xù)小漲，二者有所對沖。所以總體來看，這個指標(biāo)不會明顯下跌。

2、70城二手住宅價格同比漲幅預(yù)計由漲轉(zhuǎn)跌，下探尋底

展望2022年，在中央堅持“房住不炒”、“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)下，部分政策，尤其是地方層面會有所松動，但大力救助的的可能性不大；另外，房屋成交量繼續(xù)較低迷，抑制房價上漲?；仡櫄v史，此次全國房價下跌情形與2014年的下跌周期有諸多類似之處，但本輪貨幣面和政策面等更嚴(yán)峻，我們認(rèn)為本輪房價下跌幅度與時長均會超過上一周期。預(yù)計2022年70城大部分城市二手房價格繼續(xù)下跌或持平，個別城市下半年房價略有反彈，房價總體環(huán)比下跌15個月左右。70城二手住宅價格同比漲幅預(yù)計將在2022年1月由漲轉(zhuǎn)跌，8月創(chuàng)下近10年最低值-7.0%，12月收窄至-5.6%。