風(fēng)起于青萍之末，當(dāng)重要的信號出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，聰明的獵人就得注意了。
昨日，一則超級重磅刷遍房產(chǎn)圈
廣州二手房貸，只要評估價(jià)能夠通過銀行評審，就可以按評估價(jià)貸款，而不是按指導(dǎo)價(jià)。
消息一出，各個(gè)房產(chǎn)群里瞬間沸騰，無數(shù)潛水老炮兒也破天荒地被炸了出來。
各位要知道，前陣子樓市的接連利好，暖風(fēng)不斷，又是融資，又是發(fā)債，又是抄底
——這幫老家伙兒是沒有任何反應(yīng)的。
因?yàn)樗麄冎勒嬲糁谱鞘醒屎淼牟皇莿e的，正是堪稱原子彈級別的調(diào)控措施
—— 二手房指導(dǎo)價(jià)。
除此之外多數(shù)消息，都是雷聲大、雨點(diǎn)小，完全沒有觸及二手房流動收縮的本質(zhì)，沒有觸及房東的核心預(yù)期。
這幫老家伙們的異常反應(yīng)，也證明了樓市的火藥味兒越來越足了。
同時(shí)經(jīng)恰好廣州的同事走訪調(diào)查后
—— 部分銀行已經(jīng)不完全按照指導(dǎo)價(jià)放款了。
這則重磅并不是市場空穴來風(fēng)，并不是中介瞎雞兒扯蛋。
再疊加近期的放款利好，難不成鎮(zhèn)壓樓市的棺材板真要開始松動了？
想必各位都知道，嚴(yán)格意義上說將樓市鎮(zhèn)壓的，無非強(qiáng)硬的金融性政策寒器。
第一，便是二手房指導(dǎo)價(jià)
如深圳被指導(dǎo)后的二手房成交量價(jià)走勢如下，簡直不忍直視
自2月深圳實(shí)施二手房指導(dǎo)價(jià)以來，二手房市場成交連續(xù)下滑，就10月而言
成交面積已回落至8萬平方米，創(chuàng)歷史新低，環(huán)比再降50%，同比跌幅擴(kuò)至81%；
成交均價(jià)持續(xù)下滑至55805元/平方米，環(huán)比基本持平，同比下跌12%。
可以看出，深圳10月份二手住宅小區(qū)售價(jià)較1月份已呈現(xiàn)出趨勢性下滑。
可比價(jià)格跌幅中位數(shù)、平均數(shù)分別為-23.1%和-21.6%，部分小區(qū)跌幅如下
再如上海被指導(dǎo)后的二手房成交量價(jià)走勢如下，照樣不忍直視
自7月上海實(shí)施二手房核準(zhǔn)價(jià)以來，上海二手房市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，就10月而言
成交面積109萬平方米，環(huán)比增長11%，同比仍下降54%；
成交均價(jià)38811元/平方米，環(huán)比結(jié)構(gòu)性微漲1%，同比仍下跌7%。
可以看出，上海10月份二手住宅小區(qū)售價(jià)較6月份明顯下跌。
可比價(jià)格跌幅中位數(shù)、平均數(shù)分別為-6.3%和-4.7%，部分小區(qū)跌幅如下
再如西安，成都，寧波等城市在二手房指導(dǎo)價(jià)落地之后，樓市量價(jià)無不持續(xù)萎靡。
威力如此之大，效果如此立竿見影，原因很簡單
首先，拔高了首付門檻，隔絕了大部分購房者。
如原本300萬的房子，首付90萬即可上車，但被指導(dǎo)成200萬后
——實(shí)際首付來到了160萬，比原先高出77%。
原本90萬的首付，求爺爺告奶奶幾個(gè)錢包湊湊，也就湊出來了。
指導(dǎo)后，變相多出來的70萬資金缺口可難倒了一大批潛在購房者。
這就使得無論無房的剛需，還是置換改善的次剛需都被暫時(shí)性的壓抑，繼而冰封了二手房市場的流動性。
其次，指導(dǎo)價(jià)之下的新房買來即賠錢。
新房一旦買來就變二手房，二手房就要被指導(dǎo)，一被指導(dǎo)就打7折。
如新房270萬，周邊同等面積的二手房由300萬被指導(dǎo)成200萬
—— 這意味著新房入手后即虧70萬。
雖然咱個(gè)人投資者平時(shí)好欺負(fù)，但這么低級的欺負(fù)還是不能忍，拿我當(dāng)憨憨？
二手房指導(dǎo)價(jià)，真正意義上首個(gè)冰封樓市流動性的大寒器。
與此同時(shí)，銀行放款周期延長也是一個(gè)重要因素。
相信大伙兒前陣子也聽說許多銀行不放款的新聞，這打斷了大量剛改客戶的置換計(jì)劃，不少熱門城市房屋置換者都需要賣掉現(xiàn)有的，再置換意向房源。
但由于銀行的不放款，使得整個(gè)計(jì)劃只能在出售階段原地踏步。
同時(shí)疊加指導(dǎo)價(jià)的首付門檻篩選，現(xiàn)房的實(shí)際購買者又砍掉大半。
指導(dǎo)價(jià)與放款周期的金融政策調(diào)控組合，方才是冰封樓市的底層因素。
但是不知各位發(fā)現(xiàn)沒有，這倆因素又都在陸續(xù)得到解決。
第一，房貸放款周期正在縮減。
如南京許多在7月份購房的朋友，按原放款周期最早也要明年1月放款，但事實(shí)上10月末就開啟陸續(xù)放款了。
如上海不少銀行的信貸經(jīng)理也收到清理積壓期限較長的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的客戶名單。
同時(shí)在央行發(fā)布的個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)中。我們也看到了端倪。
2021年10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。
放款周期已然開啟明顯的改善，市場流動性正在陸續(xù)恢復(fù)。
同時(shí)10月份房地產(chǎn)開發(fā)貸款環(huán)比多增500多億，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為明顯改善。
第二，二手房指導(dǎo)價(jià)開始松動。
廣州二手房貸只要評估價(jià)能夠通過部分銀行評審，就可以按評估價(jià)貸款，而不是按指導(dǎo)價(jià)。
大碗可以說，目前少數(shù)銀行確實(shí)如此。
同時(shí)廣州的朋友也可以多跑一下市場，驗(yàn)證真?zhèn)巍?/span>
解鈴還須系鈴人，當(dāng)冰封樓市的寒器開始逐漸除去。
那么這時(shí)候各位請注意了，接下來的幾周很重要，有幾個(gè)指標(biāo)請各位務(wù)必關(guān)注。
第一，會不會更多的城市開始松綁二手房指導(dǎo)價(jià)。
如果有，我們基本上可以判斷樓市正在筑底，半年之久的下跌將陸續(xù)剎車。
第二，房企開發(fā)貸是否會持續(xù)增長。
如果有，我們基本上可以判斷金融機(jī)構(gòu)最后還是伸出了援救之手，得到救助而短期沒有回款壓力的房企也將陸續(xù)收回折扣房，回歸常態(tài)。
風(fēng)起于青萍之末，當(dāng)重要的信號出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，當(dāng)目標(biāo)進(jìn)入狙擊范圍，就要準(zhǔn)備動手了
——是的，有購房需求的，年底確實(shí)可以考慮看房選房了。
