房地產(chǎn)最近很難，難就難在一個(gè)字上：“錢”。
開(kāi)發(fā)商的三道紅線，和銀行的兩道紅線，差點(diǎn)把開(kāi)發(fā)商直接打趴下；躺平絕對(duì)不是開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)選擇，被迫躺下而已。
但凡能掙錢，誰(shuí)又愿意躺平呢？
僅僅兩天之后，9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合住建部和24家主要銀行召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，提出“準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加快落實(shí)“兩個(gè)維護(hù)”要求。
10月15日，央行第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“兩個(gè)維護(hù)”，并針對(duì)市場(chǎng)關(guān)注的房地產(chǎn)信貸管理、房企潛在信用風(fēng)險(xiǎn)以及境外房企美元債價(jià)格下跌等問(wèn)題作出回復(fù)。
在這次新聞發(fā)布會(huì)上，對(duì)于市場(chǎng)普遍緊張的房貸問(wèn)題，央媽的解答是：
“從數(shù)據(jù)上看，今年前三季度，個(gè)人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房?jī)r(jià)上漲速度得到抑制。房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。”
這里可以這樣理解，雖然不至于大口徑的向房地產(chǎn)輸血，但至少不會(huì)掐著水龍頭斷水了。
對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款，央媽更是直接說(shuō)到：
銀行對(duì)“三道紅線”，誤解為不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，造成了一些企業(yè)資金鏈緊張。預(yù)計(jì)，后期銀行將矯正偏緊的房地產(chǎn)信貸政策，準(zhǔn)確理解和執(zhí)行對(duì)踩線房企的信貸措施，特別對(duì)于紅檔企業(yè)也將給予相應(yīng)的信貸支持。
在“兩個(gè)維護(hù)”、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的大背景下，銷售回款和開(kāi)發(fā)貸款都來(lái)了。
那么，總的來(lái)看，“錢”來(lái)了，房地產(chǎn)的至暗時(shí)刻已過(guò)，房企的資金壓力將得到極大緩解。
原話是這么說(shuō)的：
“針對(duì)這些情況，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已于9月底召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理政策，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/span>
看明白了嗎？央媽要指導(dǎo)商業(yè)銀行，給錢，救命。
雖然開(kāi)發(fā)商不至于馬上拿到錢，馬上就不差錢了，但是可以預(yù)料到的動(dòng)作，一定會(huì)收回部分折扣。
這里也恭喜國(guó)慶期間上車的自住或者改善需求，別人國(guó)慶出去旅游的時(shí)候，你們給自己省下了十幾萬(wàn)。
速晨君前幾天跟某TOP5房企高管一起吃了個(gè)飯，說(shuō)到房企的資金緊張，該高管顯得并不緊張：
我們?cè)谕镜匿N售回款還有一千多億，只要這筆錢一回來(lái)，所有問(wèn)題迎刃而解，折扣？還是會(huì)有，但肯定不會(huì)像國(guó)慶節(jié)那樣了。
10月16日的《求是》雜志，發(fā)表了重要文章《扎實(shí)推動(dòng)共同富?！贰?/span>
關(guān)于房地產(chǎn)的論述有以下四條：
1>要強(qiáng)化行業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)性，加快壟斷行業(yè)改革，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。
2>要增加城鄉(xiāng)居民住房、農(nóng)村土地、金融資產(chǎn)等各類財(cái)產(chǎn)性收入。
3>要完善住房供應(yīng)和保障體系，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉，因城施策，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，重點(diǎn)解決好新市民住房問(wèn)題。
4>要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。
速晨君逐條幫大家解讀一下：
1、協(xié)調(diào)發(fā)展，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。那開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)就只有1-2%了，銀行動(dòng)不動(dòng)首套房利率就6%了，這還叫協(xié)調(diào)發(fā)展？
接下來(lái)的貸款利率，在“維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”下，至少剛需、首套房，貸款利率應(yīng)該下降一點(diǎn)吧？
2、要增加城鄉(xiāng)居民住房、農(nóng)村土地、金融資產(chǎn)等各類財(cái)產(chǎn)性收入。速晨君一直提到，中國(guó)家庭的主要家庭資產(chǎn)，就是房子；這里明確提到增加居民住房的財(cái)產(chǎn)性收入，那房?jī)r(jià)會(huì)下降？下降了不就是減少財(cái)產(chǎn)性收入了嗎？
所以那些等房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的、等大跌之后再去撿漏的，基本上不現(xiàn)實(shí)了。
3、還是房住不炒，但是解決新市民的住房問(wèn)題，注意，是住房問(wèn)題，不是購(gòu)房問(wèn)題，是通過(guò)“完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給”。
這句話怎么理解？
想一下前面一句，增加財(cái)產(chǎn)性收入，就明白了：國(guó)家不保證每個(gè)人都買得起房，但是保障租房。有房子，和有房子住，是兩碼事。
4、我要收房產(chǎn)稅，你要炒房就來(lái)吧，正好為共同富裕的第三次分配，貢獻(xiàn)富人的力量。
一些無(wú)良媒體總是放大焦慮，煽動(dòng)情緒，什么“央媽喊放水，樓市風(fēng)向已變，房地產(chǎn)又要飛”之類的。
作為重慶最專業(yè)理性的財(cái)經(jīng)地產(chǎn)類媒體，我們可以給出以下幾個(gè)理性的思考：
1、中國(guó)2020年的GDP總量101.6萬(wàn)億元，而房地產(chǎn)及相關(guān)上下游行業(yè)，超過(guò)30萬(wàn)億元。
在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占比30%的行業(yè)，帶動(dòng)了太多稅收和就業(yè)，不可能像教培行業(yè)那樣，說(shuō)打掉就打掉。
房地產(chǎn)出了大問(wèn)題，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是一場(chǎng)災(zāi)難。
2、強(qiáng)行去泡沫是要出問(wèn)題的，但是房地產(chǎn)的問(wèn)題，是一定要整治的。
債務(wù)過(guò)高影響社會(huì)消費(fèi)和內(nèi)循環(huán)，用JYD等高杠桿炒房，更是威脅綁架經(jīng)濟(jì)，這種人上峰不會(huì)救TA命，接下來(lái)仍然會(huì)有法拍房大量上市的可能。
3、房?jī)r(jià)不能大漲，大漲之后炒房客又蠢蠢欲動(dòng)；當(dāng)然也不會(huì)大跌，畢竟要增加居民財(cái)產(chǎn)性收入。
跟GDP增速相當(dāng)，或者略低于GDP增速，可能是未來(lái)的趨勢(shì)了。
4、面多了會(huì)加水，水多了再加面，你看，這不又印證了嗎？所有政策出臺(tái)的背景，還是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。
在增長(zhǎng)動(dòng)能沒(méi)有完全切換之前，房地產(chǎn)還是親幺兒，不能長(zhǎng)成巨嬰，當(dāng)然，幺兒不聽(tīng)話也要打兩下，只是不能打死，打殘廢都不行。
5、重慶房地產(chǎn)仍然是全國(guó)最為健康的市場(chǎng)，重慶建面均價(jià)15000元/㎡左右，仍然是全國(guó)大中城市里面最低的房?jī)r(jià)，總不至于跌到比一些三四線城市和縣城還低吧？
而作為中國(guó)第四極，重慶未來(lái)城區(qū)人口規(guī)模要達(dá)到2000萬(wàn)，目前常駐人口才1100萬(wàn)，城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，未來(lái)需求旺盛；
再?gòu)墓┬杞Y(jié)構(gòu)看，重慶每年商品房成交量均在2000萬(wàn)方以上，2021年剔除政府平臺(tái)托底自摸的土地，目前有效的土地出讓約700多萬(wàn)方，這個(gè)缺口是顯而易見(jiàn)的。
速晨君判斷，也許明年3月整個(gè)市場(chǎng)供需天平就會(huì)傾斜，從這個(gè)意義上看，留給開(kāi)發(fā)商打折的時(shí)間也許不多了，年前，就是剛需上車最好的時(shí)機(jī)。
6、把手上的房子，做個(gè)資產(chǎn)重組，換到2套以內(nèi)，最好是核心區(qū)或者熱點(diǎn)區(qū)域的大面積四房洋房以上，有些話速晨君不能說(shuō)得太明了，可以參考前面《求是》涉及房地產(chǎn)的第四條。
畢竟，當(dāng)年股災(zāi)，央視的新聞，有這么一行小字：一旦逃出火場(chǎng)后，不要再返回火場(chǎng)。
