一顆事關(guān)中國樓市最大的棋子突然落下，讓所有人都防不勝防。這個通知的名字很長，我數(shù)了數(shù)，一共58個字，但是能讓你關(guān)心的其實(shí)只有一句話：
國有土地出讓收入，自2022年起，全面劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收。
自2021年7月1日起，選擇在河北、內(nèi)蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）以省（區(qū)、市）為單位開展征管職責(zé)劃轉(zhuǎn)試點(diǎn)。自2022年1月1日起全面實(shí)施征管劃轉(zhuǎn)工作。
在此之前，很長一段時間以來，人們對于樓市的信心，都來源于一個充滿魔法的名詞：土地財(cái)政。地方政府嚴(yán)重依賴于土地財(cái)政，所以才造成地方對政策的消極執(zhí)行，這是在調(diào)控之后，各城市房價熱度屢創(chuàng)新高的所有根源。財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)是， 2021年1到4月累計(jì)，全國政府性基金預(yù)算收入24277億元，同比增長36.6%。其中，國有土地使用權(quán)出讓收入21383億元，同比增長35%。也就是說，2021年前4月全國賣地一共收入了2.1383萬億元，因?yàn)檫@個錢全部留在了地方，占地方一般公共預(yù)算收入的比例是52%。地方財(cái)政100塊收入里面，賣地收入的錢52塊。專家說的很對，看了這個數(shù)據(jù)，沒人會懷疑那個樓市永遠(yuǎn)漲的邏輯。但是現(xiàn)在，一切忽然斷了，甚至連支撐這個邏輯的支柱都不存在了。之前，是地方財(cái)政依賴，所以供給越少，地價越高。沒錢了就拍幾塊，就能解決很多問題。現(xiàn)在，則是流水落花本無情，一路漂泊向前行，甚至在手里空轉(zhuǎn)的機(jī)會都沒有了。大家都成了流水線上的打工人，做好自己的那一份工就好了。地產(chǎn)對于中國經(jīng)濟(jì)的意義到底是什么？
不管是改善人們的居住需求，是有效支撐國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，還是中國城市化建設(shè)的主要載體。
以上任何一個，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都功不可沒，這是毋庸置疑的事實(shí)。
但是從國家的頂層思維來看，房地產(chǎn)已經(jīng)不可能再是核心戰(zhàn)略。
因?yàn)檫@就像鴉片，可以止痛，可以興奮，但是吃多了，就成毒藥了，會反噬，這才是最可怕的。
從2019年的7月30日政治局會議開始，關(guān)于房地產(chǎn)的一切，都已經(jīng)挑明了說了。
堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
這句話只有44 個字，字字千金。
讀完這句話，地方政府，開發(fā)商，房地產(chǎn)投資客都開始緊張，仿佛地產(chǎn)行業(yè)的前景已成定局。中國經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)則徹底將房地產(chǎn)打入了谷底，這是中國樓市身份轉(zhuǎn)換的最重要的原因。在此之后，更多的大棒接踵落在了房地產(chǎn)身上。有多少昨日還風(fēng)光無限的地產(chǎn)頭部企業(yè)，忽然之間就危機(jī)重重，陷入違約的沼澤之中。甚至有人因?yàn)?00億的到期債債，就到了賣地買資產(chǎn)求生的地步。在幾年前，這完全是不可想象的，那個時候，高杠桿加持狂飆突進(jìn)做規(guī)模爭老大，才是地產(chǎn)正常人干的事。誰知道光陰一轉(zhuǎn)，當(dāng)時垮的步子有多大，今天扯住的蛋就有多疼。大多數(shù)時候，樓市的持續(xù)火熱，都是因?yàn)楣┬枋Ш?。每年?shí)際的共計(jì)，總是只能到實(shí)際供給的百分之幾十，從來都沒有按計(jì)劃完成過。這一方面是供給過少造成供需失衡；另一方面也造成了開發(fā)商搶地，從而又抬高溢價，地王頻出。但是不管是那一面，最終的結(jié)果總是助燃了房價。集中預(yù)告，集中出讓，就是預(yù)告多少拍多少，這是對供給的針對性政策。但是這些都是表象，真正的本象則仍是土地財(cái)政。一個流傳久遠(yuǎn)的共識是，房價過高，是因?yàn)榈貎r太高。這是必然的，因?yàn)楫?dāng)一個城市幾乎百分百要靠賣地過生活發(fā)工資的時候，地價是不可能不高的。那些積重難返的過往，往往是三下五除二的就給解決了。這個時刻，總讓人想起1990年代，那是另一個雷厲風(fēng)行的時代，奠定的卻是此后20年中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基礎(chǔ)。到了這里，關(guān)于樓市那些舊日的博弈、那些消極執(zhí)行的基礎(chǔ)被連根拔斷了。地方關(guān)于土地的最大蜜糖，就這樣被端走了。從三道紅線，到土地集中出讓，再到出讓金歸于稅收，這一系列的層層遞進(jìn)的政策，令人嘆為觀止，真的是大手筆。狂飆了幾十年的中國樓市，在民眾心里已成宗教的地產(chǎn)信仰，到這一刻，已經(jīng)徹底完成了歷史使命。接下來，該以民生的姿態(tài)出現(xiàn)了。第一，國央企的參與度將越來越深。此后，在出讓金變更后，很多城市不愿意做的一級土地整理，大概率將由國央企接手。后期的樓市開發(fā)，也將越來越向大型的地產(chǎn)托拉斯集中。第二，提倡了很久的共有產(chǎn)權(quán)房，和公共租賃用房，將真正迎來爆發(fā)的時刻。國內(nèi)住宅將越來越兩極分化：豪宅將會越來越權(quán)貴化，稅費(fèi)也會越來越高。和普通住宅消費(fèi)的隔絕，也將越來越遠(yuǎn)。剩下的就是剛需的共有產(chǎn)權(quán)房；再往下就是底層的租賃房。中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)，一直以來有三種：建設(shè)環(huán)節(jié)稅費(fèi)，交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)和保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)。一直以來，保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅之所以遲遲難出，就是因?yàn)橥恋爻鲎尳鸷颓皟蓚€環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，收起來更方便。現(xiàn)在最大的變化就是，土地對于政府來說，已經(jīng)是徹底的去金融化。此時，土地的經(jīng)濟(jì)屬性開始增強(qiáng)，這促使地方政府能更主動的調(diào)整供給總量。之前在總供給不足的情況下，土地供給減少，抬高地價，已經(jīng)成為央地矛盾的最主要表現(xiàn)。現(xiàn)在則到了地方政府不得不做增量的時刻。在房產(chǎn)稅之下，地方政府為了得到增量稅收，只能通過多出讓土地來實(shí)現(xiàn)。這和以往主要通過減少土地出讓來實(shí)現(xiàn)收入增長，形成了截然的反差。而地方的積極性，也必將從賣地轉(zhuǎn)向增量稅收。此刻，中國樓市的底層邏輯，已經(jīng)產(chǎn)生了質(zhì)的變化。過往兩三年，國內(nèi)樓市經(jīng)歷了最為無序慌亂的時刻。調(diào)控越來越嚴(yán)格，但是價格卻越來越漲，市場也越來越熱。這一切，都是因?yàn)?，過往只是在表象上下功夫。現(xiàn)在，則是直指本相，打的是樓市真正的七寸。
